美国楼市“量跌价升” 美联储加息还能坚持多久

火爆近两年的美国楼市，开始出现“量价背离”现象。

美国商务部公布最新数据显示，美国新房销售跌至四个月来最低点，环比下跌8.6%，至年化76.3万套;上周出炉的美国二手房数据也显示，3月美国二手房销售量下降到了2020年6月以来最低水平，环比下降2.7%，至年化577万套。

全美地产经纪商协会(NAR)首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun)表示：“房地产市场开始感受到抵押贷款利率急剧上升和通胀上升对购买力造成冲击的影响。”

不过，值得注意的是，根据目前能查阅的最新数据，美国房价增速在2月份再次上升。凯斯-席勒全国房价指数显示，该指数监测的美国20个城市的房价较上年同期飙升20.2%，高于1月份18.9%的年度增幅，所有20个城市的房价都有两位数百分比的增长。

截至第一财经记者发稿，美国30年期抵押贷款利率已上升至5.11%。

美国坚挺的楼市在此轮美联储加息潮中还能坚持多久?

美国新房、二手房销售齐跌

两周内陆续出炉的房屋销售数据显示，3月，美国新房和二手房成交量均出现下跌。

在库存方面，截至3月底，市场上有40.7万套新房，库存在6.4个月左右，高于2月的5.6个月;在成屋方面，待售房屋为95万套，虽然环比有所增加，但同比减少9.5%，库存在2个月左右。通常，房地产供应不足5个月销售时，都表明市场供应紧张。

美国新房购买量约占整体市场的10%左右，是在签订合同时即被统计在内。通常，新房被认为是比成屋更及时的楼市晴雨表，因为后者是在合同结束时才进入统计数据，而且通常需要一两个月收房，代表的购房活动有一定的滞后性。

美联储积极应对通胀的措施令抵押贷款利率急剧上升。目前美国30年期抵押贷款利率攀升至5.11%，较去年年底上升了两个百分点，为2010年以来最高水平，考虑到美联储抗击通胀的决心，在未来借贷成本料将进一步上升。

不过，成交量下跌并未阻止美国房价窜升。可以看到，高企的抵押贷款利率使得一些买家不得不退出市场，而其他买家则在成本进一步攀升之前竞相锁定交易，目前美国新房的销售价格中位数比去年同期上涨21.4%，达到436700美元。

凯斯-席勒全国房价指数显示，美国20个城市在2月份的价格同比增速都高于1月份的数字。2月，美国所有地区都录得同比增长，南部地区以28.1%的房价年增幅领跑所有地区，东南地区紧随其后，获得了27.9%的年度增幅。

在城市中，凤凰城已连续第33个月录得最大增幅，房屋价格比2021年同比增长32.9%。佛罗里达州的坦帕和迈阿密，分别以32.6%和29.7%的年度增幅位居第二和第三。西雅图地区的价格比1月环比上升了4.4%，是自去年春天以来最大的月度增幅。同比来说，该地区房价上涨了26.6%，是上述指数追踪的城市中第七大同比涨幅。

后市可期否？

虽然美国房地产市场现在处于传统上最繁忙的季节，但经济学家正在寻找其潜在降温迹象。

荷兰国际集团(ING)首席国际经济学家奈特雷(James Knightley)就认为，有诸多证据表明美国房地产市场活动可能已经见顶。

历史数据显示，3月美国二手房销售在2021年1月达峰(665万套)，此后在2022年 1月出现了第二个略低的峰值649万套，但3月的二手房销售已下降至577万套。

“就房价和每月的抵押​​贷款支付而言，负担能力是一个巨大的问题，我们预计未来几个月和几个季度的交易数量将进一步放缓。”奈特雷认为，反过来，这也可能导致价格下跌。

他解释道，自疫情以来，美国房价上涨了30%以上，且随着整个经济的通胀飙升，个人实际收入受到挤压，最重要的是，由于房屋抵押贷款利率达到12年半以来的高位，购房抵押贷款申请数量再次下降。

根据美国抵押贷款银行家协会的数据，美国30年期固定利率抵押贷款的典型合同利率已从年初的3.3%上升至上周的近5.2%，以美国近期购房的平均抵押贷款规模为453800美元来计算，每月还款额从1987美元/月上涨至2492美元/月，增加了505美元(约为3313元人民币)。

奈特雷认为，美联储有让美国楼市持续降温的动力：初级租金和业主等值租金在消费者价格通胀篮子中，占据30%以上的权重。

“如房价稳定甚至下跌，这可以迅速转化为较低的通胀数据。”他解释道，如美联储确实最终大幅加息以致经济开始疲软，这将使美联储未来有更大的灵活性来应对降息。

不过，奈特雷并未在楼市最重要的供求关系方面做更多说明。

美方数据可以看到，3月份售出并等待开工的房屋数量(衡量积压的指标)已经增加到255000套，是近一年来的最高水平。这显示出尽管出现销售缓和迹象，但住宅建设的渠道仍然活跃。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示：“决定房价的是供求关系。现在美国的房产库存不足两个月，是历史最低点，短缺极为严重，房价会继续上涨。”

确然，房利美目前仍预测美国房价将在2022年上涨10.8%，而Zillow的预测更为乐观，认为2022年美国房价有望上涨 14.9%。CoreLogic和美国抵押贷款银行家协会较为保守，预测今年房价将上涨5%左右。

陈跃武对第一财经记者表示，房货利率的快速上升对房价肯定有负面影响，具体表现为房价的上涨速度会放缓，他个人预测房价增速会从目前的近20%下降到10%至15%。

“目前的情况与2018~2019年美联储加息的情况类似，房价的上涨速度会放缓。”陈跃武认为，“待美联储加息结束后，房价会加速上涨。”

此外，跳出美国国内，从国际投资者的角度看，根据美国城市规划咨询机构Demographia发布的2022年国际住房可负担性调查，与澳大利亚、加拿大、爱尔兰、新西兰和英国等市场相比，美国是可负担性最高的国家。(高雅 ▪ 冯迪凡)