推动保障性租赁住房公募REITs试点 强化信息披露是关键

为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的相关决策部署，近日证监会、发改委联合发布了规范做好保障性租赁住房试点发行REITs有关工作的通知，保障性租赁住房公募REITs试点正式起航。同时，中金厦门安居保障性租赁住房、红土创新深圳人才安居两单项目上报，试点发行落地按下“加速键”。

加速推动保障性租赁住房公募REITs试点工作，存在两方面重要意义：第一，有利于盘活存量资产，降低企业资产负债率的同时，增加租赁住房的有效供给;第二，打通企业持有资产的退出渠道，形成“投资建设住房-RE⁃ITs盘活资本-回收资金再投资”的良性投融资链条闭环，从而有效盘活保障性租赁住房行业的流动性，解决保障性租赁住房建设难、投资少的难题。这对于“十四五”期间40个重点城市新增650万套保障性租赁住房的任务完成，意义重大。

随着公募REITs规模的不断扩大，作为“资产IPO”性质的产品，会不会出现上市公司曾经出现的一些弊病，譬如大股东掏空上市公司，募集资金被挪用等?

对于保障性租赁住房REITs来说，有其特殊性，例如若将资金被挪用到商品房炒作上，那就违背了发行初衷。因此，在推进保障性租赁住房REITs健康发展过程中，需要密切关注如何把好、守住保障房租金用途关等问题。

从市场角度看，避免市场盲目和过度炒作保障性租赁住房REITs，保护好投资者，关键在于发起人和基金管理人应该加强对底层资产信息披露的责任，构建符合业务特点和发展规律的披露制度。

随着扩募新规的实施，REITs试点范围的不断拓宽，公募REITs将步入发展加速期。而如何规范其发展，避免市场盲目炒作，笔者认为，强化信息披露将是护航公募REITs健康发展的重要一环。

抓好公募REITs信息披露，要从以下几个方面入手：首先是严格要求关于市场准入的信息披露，阐述项目资产是否合规，项目权属是否清晰，资产范围是否明确，不能任性降低门槛;其二是做好募集资金用途的信息披露，确保募集资金投放与募集合同一致，中间不发生“漂移”;其三是规范产品信息披露，构建有效的、系统化的披露程序和披露标准;其四是信息披露的违规处罚要严，着力打击交易各方或信息知情人利用敏感信息进行内幕交易，对违规信息披露零容忍。

笔者认为，具体的公募REITs信息披露制度，不妨采取“拿来主义”，借鉴一些成熟的上市公司信息披露制度，譬如强化预披露制度、定期召开业绩说明会等。