什么是房地产信托投资基金？房地产信托投资基金有风险吗？

什么是房地产信托投资基金?

房地产信托投资基金(REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它是房地产证券化的重要手段。其特点为收益主要来源于租金收入和房地产升值、收益的大部分将用于发放分红以及长期回报率较高。

房地产信托投资基金通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险;其投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

房地产信托投资基金有风险吗?

1、建立完善相关配套制度

发展REITs 的首要任务是完善REITs 运行的制度及法律环境。委托代理风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处;另一方面，也带来了代理问题损害了委托人利益。要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则：第一,委托人要实现自身利益最大化，必须向代理人授予权利，而且授予代理人的权利必须是适度的，有保留的;第二，委托人要实现自身利益最大化，必须对被授予权力的代理人进行监督和约束;第三，委托人要实现自身利益最大化，对被授予权利的代理人必须进行激励。在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。

此外可以借鉴美国的经验，引入独立董事制度。即对每一只REITs 基金必须聘请独立董事，明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。独立董事是决定有关基金利益事项的，而不是对投资公司的事项作出决策。这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务， 而不是仅仅为公司的股东利益服务。只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革，不断规范REITs 操作流程和REITs 机构的治理结构，建立监督机制和激励机制，完善信息披露制度，保证REITs 运作的透明度，才能为险资投资创造良好的环境。

2、建立健全的房地产信托投资基金治理结构

发展REITs，首要任务就是完善REITs的运行制度和法律环境。委托理论提出一方面给委托人带来了专业化分工的好处，另一方面业带来了代理问题，损害了委托人利益。委托人可能由于缺乏专业知识，难以进行有效的监督，因此有必要设立独立董事从中立角度做出判断。这样能为信托受益人(保险公司)谋取更多的利益。

3、尽快出台相应保险金投资不动产的法律文件

2006年，保监会发布《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，该办法对于提高保险资金运用水平和促进经济建设起到重要作用。然而,鉴于房地产行业的高风险性，保险行业对于险资投资房地产一直处于谨慎探索阶段。随着保险公司治理结构的发展及风险管控能力的提高，险资投资房地产逐步提上议事日程。2008 年国务院办公厅126 号文件也对相关问题进行了引导和鼓励。对不动产法律文件的制定可以参考《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，制定《保险资金投资不动产管理办法》。引入独立监督人，并对委托人、受托人、受益人和托管人以及参与投资计划的其他当事人的权利、义务做出具体的规定，确定投机计划中的投资份额和投资期限，详列投资范围等。同时加强信息披露、风险管理和监督管理，使险资投资不动产的风险最小化。

4、专业性的复合型人才培养

REITs基本上是权益类产品，而这类产品的收益率并不是固定的，基本上取决于REITs的管理团队能力。它的运作复杂，专业性强，需要有一个能既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队，实现REITs的专业化管理，制定最优投资策略，降低风险，提高收益。

5、建立监管制度

信息的公开化、透明化有利于保护投资者的利益，对投资者作出决策起到了决定性的作用。将REITs的监管任务明确于银监会或证监会或保监会的管辖组织，避免监管出现错位，这样有效的监管增加了保险资金投资REITs的安全性。